フラット35 適合証明　 富岡住宅2号棟

今回の審査対象住宅は、富岡住宅2号棟です。依頼人は上大岡を拠点に事業展開をする不動産仲介会社様です。 富岡住宅は確認申請の適合通知日が昭和56年6月1日以前のいわゆる「旧耐震設計」のマンションです。 基本的にフラット35は新耐震設計の物件となっていますが、旧耐震でも申請が」可能な緩和規定が設けられています。

マンションの場合と戸建ての場合とはそれぞれに緩和規定の内容は異なっています。今回のマンションは当然のことながらRCマンションですので、マンション用の緩和規定に適合することを確認します。
まず建物の形状がシンプルなことがとても重要です。富岡住宅はいわゆる「公団タイプ」そのものの形状ですから耐震的にとても有利です。さらに「プレキャスト壁式鉄筋コンクリート造」であることから、構造基準での適合が確認できました。

上記は旧耐震のNG要件がクリアーできたことを申しましたが、そのほかにフラット35適合のための必須要件があります。 マンションの場合では
①管理組合規約があること
②長期修繕計画書があること　（計画期間が20年以上で、計画期間の中に現在が含まれること）
上記の2点は必須ですが、①の管理組合規約がないことはほどんどありませんが、②の長期修繕計画書ではたまにNGとなる場合があります。長期修繕計画書がないことはほとんどありませんが、計画期間が20年見満たない場合がたまに見受けられます。

富岡住宅2号棟の場合では、旧旧宅公団の分譲住宅のため、管理組合の設置や長期修繕計画書の策定において作成にかかわっていますので全く問題はありませんでした。　富岡住宅2号棟は、長期修繕計画書に基づく大規模解消工事において、サッシュガラスの取り換えを実施していて、ペアガラスが採用されていることから、金利タイプBプランのフラット35S　に適合することになりました。

今回の富岡住宅はいわゆる「公団タイプ」であることから、比較的簡単に住宅金融支援機構の定める旧耐震の適合要件をクリアーすることができました。しかしながら富岡住宅のような「壁式構造」タイプは珍しく、その多くは「ラーメン構造」で築造されています。　前述しましたが、機構の定める耐震基準には多くの要件がありますが、簡単に言うと平面と立面の形状がシンプルなことです。言い換えると、長方形の平面形状が上階にそのまま積みあがっていく形です。

クライアントから、購入検討中のマンションが旧耐震の場合、フラットの適合の可能性の可否をたずねられます。　その際にまず最初に確認するのが平面と立面の形状なのです。　平面・立面形状がシンプルな場合でNGになる要因の多くが、1階部分の出隅の柱が独立柱であることです。何やらわかりにくいでしょうからほかの説明をしましょう。

新耐震マンションではめったに見ませんが、旧耐震のマンションではかなりの頻度でみられる形状です。その形状とはピロティ形状のことを言います。1階部分に住宅ではなく駐車場を設置している形状です。この形状がすべていけないわけではなく1階部分の出隅の柱が独立柱であることがNGの要件です。独立柱とは、柱に壁がついていない形状です。四角いままの柱で、この柱が出隅（コーナー）に配置されているとNGになります。　大地震時に建物のコーナーには他の柱より大きな力がかかりますので、その柱にはできるだけ構造強度がアップされる壁がついていることが求めれれています。今回は以上とします。

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンを組めば当然住宅ローン減税を利用すると思います。
でも待ってください！もしかしたらあなたの購入希望住宅は住宅ローン減税が使えないかも知れませんよ！

住宅ローン減税や登記費用減税が利用できるのは下記の場合に限られます。
①戸建の場合では築20年未満の住宅
②マンションの場合では築25年未満の住宅

上記を経過した住宅はそのままでは住宅ローン減税や登記費用減税が利用できないのです。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
詳しくはお問い合わせください。