フラット35 適合証明　 東大島ハイライズ

今回の物件は「東大島ハイラウズ」写真のような大規模マンションです。場所はなんと東京都江東区東砂二丁目、東京の東の端部にあり、江戸川を渡り少しいくともうそこは千葉県です。事業所が横浜のそれも南端の金沢区にあるクランツ事務所がなぜにこのような遠方の物件を扱うのかといえば、横浜市内に事業所を構える顧客の不動産会社様からの依頼だからです。

このクライアントは事業所が横浜にあるにも拘らず、東京の物件を多く扱っていますので、クランツ事務所にも遠距離の物件が多くなるのが理由です。

さてこの東大島ハイライズ、当初からかかわりの多い物件でした。そもそもこの東大島ハイライズは旧耐震マンションです。基本的に旧耐震はフラット35の対象外になりますが、住宅金融支援機構が定める構造基準に適合していれば融資の対象とすることが可能です。その内容は下記の通りです。

①耐震診断を行い、地震に対する抵抗力が一定以上の強度があることが認められたもの。(耐震診断書が必要）
②法律に基づき耐震改修工事を行い、認定証を取得しているもの
③住宅金融支援機構の定める構造上の耐震基準に適合しているもの
上記の三つの中の一つに該当すればフラット35がOKになりますが、今回は③の住宅金融支援機構のださめに該当するが否かの確認作業に難渋しました。

旧耐震のマンションの場合では①②はとてもまれにそのような物件に遭遇することはありますが、ほとんどの場合では③のケースになります。東大島ハイライズもそのような物件でした。ようするに厳密な耐震診断が無くても、機構が定める構造基準に合致していれば認めてあげるよ・・・という、極めてゆるい基準なのです。

そのゆるい構造基準である必要があります。その判定には専門的な知見が必要です。　この東大島ハイライズはご覧のとおりの大規模マンションです。写真では二棟が見えますがこのマンションはコの字型に繋がっています。コの字型は三つの一が繋がっている形です。このような建物は地震のときに大きなダメージを受けます。繋がっている部分が壊れてしまうのです。

なので、構造設計者はそれぞれの繋がっている部分を構造的に縁を切る設計をします。簡単に言うと、大地震のときにそれぞれの三つの建物が別々な揺れが出来るように縁を切るのです。縁を切るという言葉はわかり難いですね。簡単に言うと建物と建物との間に隙間と作るということです。イメージとしては電車の連結部分です。

構造的に縁が切れていても建物は一体の建物として機能できる。これを実現するのがエキスパンションジョイントです。それをが先に申しました電車の連結部分なのです。これが設置されていれば、大地震でも別々なゆれをすることが可能となり、ダメージを避けることが可能なのです。

その他、上記のジョイントの有無以外にも建物の形状判定など、いくつかのポイントがあります。これを提供された情報で判定しなければなりません。実際に建物を実地調査をすれば一目瞭然なのですが、遠隔地のために情報判定するしか有りません。依頼人の不動産会社様にしてもフラット35を使えるか使えないかで物件が売れるか売れないかの瀬戸際なので死活問題なのです。

ともあれ、上記のプロセスを踏み、構造基準に適合する旨を仲介会社様にご報告しました。その結果、めでたくご成約と相成りました。

契約後の動きはとても急なものでした。すぐに「フラット35適合証明書」が必要になり、その日の夕方に現地調査をすることになりました。事前に適合性の検証をしているとは言え、実際に現物を確認するまではとても心配なのです。でも事前調査の甲斐あって、予定したとおりの結果を得ることが出来ました。

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンを組めば当然住宅ローン減税を利用すると思います。
でも待ってください！もしかしたらあなたの購入希望住宅は住宅ローン減税が使えないかも知れませんよ！

住宅ローン減税や登記費用減税が利用できるのは下記の場合に限られます。
①戸建の場合では築20年未満の住宅
②マンションの場合では築25年未満の住宅

上記を経過した住宅はそのままでは住宅ローン減税や登記費用減税が利用できないのです。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
詳しくはお問い合わせください。