フラット35 適合証明　 平塚岡崎の戸建

今回の審査対象物件は、平塚の岡崎の木造戸建です。依頼主は平塚に拠点を構える不動産会社様です。開業2年ほどの比較的新しい会社様ですが、代表は以前に取引のあった不動産会社の営業マンだった方が独立して造った会社です。営業担当者はその社員様です。この方には平塚や湘南方面で多くの物件の依頼をいただいております。

この物件は築19年程が経過した戸建です。戸建のフラット35の審査では、築年数が古くなるほどNGになるリスクが高まります。その最たるものは基礎の高さが足りないケースです。内部よりも外回りにNGが多発しています。内部ではそれほど問題になることは少ないです。

なので正式に引き受ける前に可能な限りの事前審査を行います。実際に現地調査を実施した後にNGになったら目も当てられません。現地調査をやるときには、売買契約が成立しローンの審査がほぼパスした段階だからです。ここでNGになってしまったら契約不成立になり、利害関係者が損害をこうむることになります。なのでフラットの戸建は慎重な事前審査を行っています。この岡崎の場合では、引き受ける前に、居住中の住宅を実際に現地に出向いて外観チェックしています。

とは言え、クランツ事務所からこの住宅の所在地の平塚岡崎はかなりの遠方になりますので、下見だけで時間とコストをさけるわけにはいきませんので、他の近場の案件と絡めて事前調査を行いました。その結果外部に関するフラットの要件にNGは無いことが確認できましたので引き受けることになったのです。

内部についてもフラットの戸建はNGのリスクは高いです。ただこの場合では要件を相手の営業担当者の方からヒアリングし、不明な場合には営業担当者自ら現地確認をしていただき（場合によっては写真データを送ってもらうこともあります）ますので、めったなことではNGになることはありません。

以前から金融機関の契約予定日はお聞きしていましたが、内部審査に手間取りフラットの現地調査から適合証明書に至る時間がとてもタイトになってしまいました。ようするに特急で仕上げて証明書をお届けしなくてはなりません。他の予定を無理やり調整し、最優先で現地調査を行いました。

現地は二度目ですから行程はスムーズです。クランツ事務所からは、港南台経由～戸塚～横浜新道～新西湘バイパスで進めました。このルートは嫌いではありません。特に平塚は開けた田園地帯で、名前の通り平坦地が多く、ゆったりとした気分になります。多分交通事故も少ないのではないかと想像します。

現地調査は、外部の調査から入ります。懸案の基礎の高さは37センチ以上が確保され、築10年以上の30センチ以上は十分にクリアーしていました。基礎上部にはアルミ製の水切りが設けてあり、これも適合です。床下喚起口は基礎パッキン工法のため設ける必要が有りません。屋根裏換気の為の換気設備はこの住宅の場合では天井裏喚起口が設置されておりました。　外装パネルの浮き等も不備は見当たりません。　パネルジョイント部やサッシ周りのシールも経年劣化はしているものの、剥離や割れは見当たりません。

さて内部です。
全ての部屋の漏水跡確認と床壁の傾斜を測定します。床下点検口から床下チェックの結果、ベタ基礎できれいな乾燥状態でした。2階の天井点検口から屋根裏の確認を行います。特に漏水や腐朽の形跡は見当たらず適合していましたが、点検口ではなく単に天井材を釘で止めていないだけなので取り外しに苦労をしました。

他の確認事項も全て適合でしたが、今回は浴室には手摺は付いているものの階段に手摺が付いていないためフラットのSは諦めていらっしゃったのですが、現地調査の結果居室の窓ガラスにペアガラスを使用していましたのでこの項目でフラットのSを利用できます。この現地の状況を早速営業担当者様にご報告したところ、Sで発行して欲しいとのことでしたので進めることにしました。　事前確認をして現地調査に臨むこととは言え、要望どおりに適合性が確認できたときにはホッとします。関係者の皆様ご協力有難うございました。

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンを組めば当然住宅ローン減税を利用すると思います。
でも待ってください！もしかしたらあなたの購入希望住宅は住宅ローン減税が使えないかも知れませんよ！

住宅ローン減税や登記費用減税が利用できるのは下記の場合に限られます。
①戸建の場合では築20年未満の住宅
②マンションの場合では築25年未満の住宅

上記を経過した住宅はそのままでは住宅ローン減税や登記費用減税が利用できないのです。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
詳しくはお問い合わせください。