フラット35 適合証明　 平塚城所の戸建

今回の審査物件は平塚市城所の戸建住宅です。築2年程度のとても新しい住宅で、構造は軽量鉄骨プレハブ工法です。ハウスメーカーは積水ハウス。築2年ということで程度や仕様はレベルは高いですが、フラットの審査では逆にその分のハードルも高くなります。

築10年未満の住宅の場合には、それ以上の物件よりも高いハードルが課せられることがあります。それがこの物件の場合には基礎の高さです。通常では基礎の高さは30センチ以上が求められますが、10年未満の新しい住宅の場合には40センチ以上が求められます。ようするに基礎の高さが40センチに満たない住宅はフラット35融資の対象とはなれないのです。厳しいですね。

戸建のフラット35の現地審査では、築年数が大きくなるほどＮＧになる可能性が高くなります。その一番の要因は基礎の高さです。ほかにも様々な要件がありますが、他の要件でＮＧになることはそれほど多くは有りませんが、基礎の高さによるＮＧは本当に多いです。それは年代が古くなるほどその確立が高くなります。

基礎の高さは「耐久性基準」に定められています。住宅金融支援機構がその昔の住宅金融公庫の時代から多くの物件について実施した知見によって定められた基準です。木造系の住宅は腐朽のリスクが高いです。建物は地面に近いほど水分の影響を受けやすく腐りやすくなります。その悪影響を極力減らしたい基準が基礎の高さになるのです。

前置きが長くなりましたが、この物件の依頼者は湘南方面で精力的に販売営業を展開している辻堂を拠点にする不動産会社様です。このエリアの対象物件ではたびたび審査の依頼を受けています。

クランツ事務所では審査の依頼を受けた時点でその案件がフラット35の基準に達しているか否かの判定を行います。前述したように戸建のフラットの場合では、書類的には問題は無くても現地調査によってＮＧになる確率が高いため、可能な限り事前判定で可能性の判定を行います。そのため事前判定の段階で審査の対象外になることも少なく有りません。やはり一番多いのが基礎の高さで、不動産会社の担当者様の情報で判断しますが、場合によっては事前判定のために現地に赴くこともあります。

積水ハウスの品質はさすがにグッド！

この案件もよりハードルの高い基礎の高さをクリアーできるか否かがポイントとなりました。他の必須のクリアーすべきポイントと合わせて担当者様からの現状の情報を得て現地調査の段階に進めることの出来る案件であることがわかりました。

現地は平塚の田園地帯で田んぼや畑の多いエリアです。生活利便施設は少々離れていても環境は抜群です。現地到着してまず行うことは外観チェックです。懸案の基礎の高さを実測します。この住宅は43センチを観測できました。それ以外の必須ポイントも基準を問題なくクリアーです。さすがに築2年の新しい住宅、外部には何の問題も有りません。

内部に入ります。戸建フラットの必須事項をまず確認します。床下点検口と天井点検口です。これが無いと即ＮＧになります。それぞれの内部調査が出来ないからです。そのいずれも設置されていることは事前に確認済みですから、実際に内部の確認を行います。基礎の中も大変きれいです。天井点検口から小屋裏の確認を行います。さすがに積水ハウス。天井に断熱性能の高いグラスウール保温材が隙間無く敷き並べてありました。もちろん漏水の形跡も有りません。床や壁の傾斜も規定値以内に治まっていて、ベランダの防水も問題ありません。

この住宅はフラット35のＳが希望なのでその部分でも適合していました。住宅が新しいので窓ガラスにペアガラスが使用されていてこれでＳの要件は「省エネルギー」の項目でクリアーしました。

今回の住宅は積水ハウスの軽量鉄骨系のプレハブ住宅です。　プレハブ住宅というと聞こえは悪いでしょうが、品質はとても高いものがあります。全ての項目が高いレベルで作られています。特徴はその外観でしょう。プレハブ系の住宅は外観がとてもシンプルです。この住宅も総2階のとてもシンプルな構造でした。その一番のメリットは地震に強いこと。この建物は大地震でもまったく問題は無いと断言できます。外観的にシンプルすぎて面白みに書ける印象はありますが、住宅の一番の目的は快適に安全にすめることですからまったく問題は有りません。そんなことでこの審査はとてもスムーズにこなすことが出来ました。

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
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