フラット35適合証明 エステ・スクエア湘南台第1審査のレポート

エステ・スクエア湘南台第1

エステ・スクエア湘南台第1は、地元藤沢に拠点を置く不動産仲介会社様からの依頼物件です。新築時期が平成6年12月なので、25年未満の既存マンションです。

構造規模は、鉄筋コンクリート造7階建てで、述べ㎡が4575㎡の大きなマンションです。対象住居は1階で、現地到着して最初に行うことは、まずは外壁の確認です。対象住居の位置関係を把握し、外壁全般のチェックを行います。外壁は基本的にタイル張りですが、まずは外壁に構造クラックやエフロレッセンスがないことを確認します。 エフロレッセンスとは、タイルの目地やひび割れから進入した雨の水分とコンクリート内部の石灰分が反応することで白い液体を析出することです。このエフロレッセンスがあると、雨水が躯体の内部に進入していることになり、その原因が構造クラックなのか、外壁のタイルの目地なのかの特定に役立ちます。

特に問題はないことが確認できましたので、所定のアングルから外観の撮影を行い、支給されたキーで入館します。今回の住宅は1階にあり、専用庭付き(駐車場付き)となっています。エレベーターを介することなく開放廊下から直接に玄関ドアから入室できます。専用庭は25㎡の面積があり、その一角は専用の駐車場となっています。車を持っている人にとってはとても使い勝手はいいですね。

フラット35の内部調査

エステ・スクエア湘南台第1

内部の間取りは3LDKで、昨年の秋にフルリノベーションがされて内部は新築並です。その内容は、全ての水周りから取り替えてあることで、設備関係は最新型です。内部だけを見ると新築とまったく変わりません。中から見て新築ではないことが解かるのは、サッシだけです。この部分は共用財産なので専有部分としてのリフォームは出来ません。それは仕方ないことですが、最近の中古住宅は本当によくなりました。外回りが中古であることを割り切れば、売買価格は新築と較べると大幅に低価格ですから、価値があると思いますね。

さて内部調査です。各部屋の壁及び天井に漏水跡がないことを確認します。そしてそれぞれの部屋の建具の開閉状況に問題が無いか、床や壁の傾斜が規定値以下かを確認します。これらは特に問題は有りません。この項目でマンションではNGになったことはありませんが、、戸建では床や壁の傾斜が規定値以上でNGになることは多いです。 蛇口をあけ水に錆び汁が含まれて居ないかを確認し、換気扇の作動状況に問題がないことを確認しました。

バルコニーに出て外壁の状況、サッシ周りの止水状況のチェック、手摺等の設置金物の固定状況にも問題が無いことが確認できました。これでフラットに適合することは確認できましたが、残念ながらフラットのSには該当しないことになりました。 Sは浴室に手摺があることで利用できますが、このマンションでは手摺が設置されていないので利用できないことを買主様の承諾をいただけました。

フラット35と住宅ローン減税はセットで考えましょう

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
詳しくはお問い合わせください。



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