フラット35 適合証明 白楽ハウス

白楽ハウスは旧耐震マンションだった

白楽ハウスは、横浜市港北区の篠原町に位置します。港北区は広いので篠原町と言っても分かりにくいですね。東横線の白楽駅が最寄の駅といえば分かりやすいかもしれません。ただ白楽駅からは相当に距離があります。高台にある旧高級分譲地といった表現がいいかもしれません。

建物が出来たのは昭和44年ですので、旧耐震の共同住宅になります。築49年の歴史のある建物です。　審査の依頼を受けたとき、まず第一に確認すべきは、旧耐震なのでフラットの要件に適合するか否かでした。　基本的にフラットは新耐震の住宅の制度です。旧耐震住宅の場合では、住宅金融支援機構の定める耐震基準をクリアーするか、耐震診断の結果が新耐震の耐震評定を得ることが条件になります。

旧耐震の共同住宅の場合では、上記の住宅金融支援機構の定める耐震基準で不適合になる最も大きなものは、1階部分がピロティ構造になっている場合です。ピロティ構造とは、柱だけで壁の無い構造です。よく見る形は、1階には住宅ではなく駐車場になっていることが多いですね。旧耐震の依頼を受けたときには、まず第一にこのポイントの確認を行います。ピロティ構造の場合では審査そのものが進みませんので、提供していただいた図面とストリートビューにて確認します。ほとんどの場合ではこの段階で判明しますが、不確実な場合では現地調査で確認することも多々あります。

ピロティ構造以外にも確認事項はありますが、白楽ハウスの場合ではそのいずれの確認も、現地に赴くことなく図面とストリートビューにて旧耐震でもフラット可能な共同住宅であることを判定することが出来ました。

維持管理が高い旧億ション？

それらの事前審査と書類審査の全てをクリアーしましたので、実際の現地調査を実施しました。 現地調査の段階では、外壁の大規模改修工事の最中で、外壁には足場が架かっていました。　建物の中に入ってまず感じたことは、建物の維持が高いレベルで保たれていることでした。

築50年にもなろうとするコンクリート構造物は、普通に考えればかなり老朽化が目立つことが多いです。　しかしながらこの白楽ハウスは極めてきれいな状態を維持しているのです。謄本による登記情報では占有面積が85㎡なので、当時としてはかなりな高級マンションだったことが偲ばれます。今で言えば億ションですね。　住宅内部の調査でも、相当に高級な仕上げになっていて、バルコニーからは横浜湾が一望に見える絶景です。

内部調査には適合証明の依頼人（購入予定者）の立会いがありました。　全面リニューアルするためにリフォーム業者の調査も同時に実施されていました。　ただ、当方としてのフラットの現地調査は現状がフラットの基準に適合していることの調査なので、適合証明書発行の後の所業はクランツ事務所の関知するところでは有りません。それでもリフォーム業者の方からうかがったお話では、不適合になるような改造は予定されていないようでした。

内部調査でも不適合は無く、フラット35Sの為の浴室の手摺も設置されていることも確認できました。

今回の審査では、わが日本も少しずつスクラップ＆ビルト社会からストック型社会に移行している兆候を感じることが出来ました。そしてその手入れ具合で十分に長い期間を利用できることも確認しました。なにせ欧州では100年以上は当たり前なのですから。
依頼主様、不動産仲介会社様、大変お世話になりました。

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
詳しくはお問い合わせください。