フラット35 適合証明　 藤沢市城南の戸建て

今回の依頼主は東京渋谷の不動産仲介会社様からでした。神奈川県においてフラット35や耐震基準適合証明の取扱いのできる事務所を探していて、インターネットにてクランツ事務所に連絡がありました。不動産の売買や仲介の業務では頻繁に対象物件の所在地周りに通う必要が有り、業務上のパートナーは地の利を知り尽くした関係者のほうが都合がいいわけです。

対象の住宅は藤沢市の城南地区にあります。横浜新道の終点地域の城南の信号から左に入ったほど近いところです。構造・規模は、木造モルタル2階建て、総2階建てに近い形状で延床面積は71㎡でした。登記上の新築は平成10年ですから築20年を経過したことになります。

戸建てのフラット35は、古くなるほど不適合の確率が高くなります。マンションの場合では書類審査さえ満たせれば現地調査でＮＧになることはほとんど有りませんが、戸建ての場合では現地調査でNGになることが少なくありません。戸建ての場合では現地調査で必須の確認事項が多いのです。

外部で言えば、基礎の高さが築10年以上の戸建ての場合では30センチ以上が必要です。が、年代が古くなるほどこの数字を満足できない基礎が多くなります。他に床下換気口が一定間隔以内で設置されていること、小屋裏の換気口が設けられていることです。それらのかなでNGにつながるのは圧倒的に基礎の高さが30センチに満たないことです。

この物件は築20年なのでまずは基礎の高さが30センチ以上であることを確認できました。床下換気口の所定の間隔で設置されていました。小屋裏換気口も適合です。

外部の適合状態を確認できましたので、次は内部の確認調査です。 内部では、構造的に問題がないことの確認を行います。具体的には床と壁の倒れが規定値以内に納まっていることですが、この点は適合していました。その他、2階建ての場合では階段に手摺が設置されていることが必要ですが、この住宅は浴室と階段に手摺は設置されておりましたのでOKです。しかしながらその他の部分で不適合が抽出されました。　

戸建て住宅の必須条件として、床下点検口と天井点検口が設置されている必要があります。しかしながらこの住宅は天井点検口が無かったのです。床下点検口と天井点検口は床下や小屋裏（屋根と天井の内部）内部の漏水や木材の腐朽状況の確認に必要です。　設置されていないということはその部分の検査が出来ないことなのでNGとなってしまいます。

協議の結果、新たに天井点検口を設置して検査をやり直すことになりました。工事はクランツ事務所の協力会社にて設置し、内部の検査を行った結果、適合状態を確認できました。

住宅ローン減税を利用できず

フラット35では上記のとおり、紆余曲折があったのですが、発行できることになりました。 しかしながらこの住宅は築20年が経過しているため住宅ローン減税を受けられませんので、可能なら「耐震基準適合証明書」を取得したいところでした。　判定の結果は耐震診断をクリアーできないことから、同等の効果を持つ「戸損住宅瑕疵保険」の付保証明書の取得を検討しましたが、こちらも保険に入るには手入れが悪く外壁にはコケが生えていて見た目も汚いでした。

因みに瑕疵保険の場合でもっとも大事なことは、見た目がきれいなことです。古くても定期的に外壁のリニューアルをしていればそれほど汚くなりません。それは何よりも漏水の事前予防になることなので、築年数が古い建物であってもきちんと手入れをしていれば瑕疵保険をパスするのはそれほど難しくは有りません。

残念ながらこの住宅はまったく手入れをしていませんでした。また築年数よりも程度が悪く見えるので、引渡し前に外壁リニューアル工事を実施することで保険に入ることは出来ますが、予算や時間の関係でこの方法は見送りになりました。

築20年以上の経過した戸建ての場合、登記費用減税や住宅ローン減税を利用するためにトライすることは
①「耐震基準適合証明」取得にトライ（一般診断法による耐震診断でOKになる必要が有ります）
②　①が不可の場合では「既存住宅瑕疵保険」の付保証明書を取得する

上記にトライしましょう。 クランツ事務所ではそのいずれにも対応可能です。

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
詳しくはお問い合わせください。