フラット35 適合証明 現地調査

神奈川県の地方都市の不動産仲介会社からの依頼によって、現地調査をしてきました。 この物件は競売にかけられた物件で、元の居住者が放置した家具類がそのままに残っておりました。 着の身着のままに夜逃げしたと思えるほどの散らかりようでした。

一番てこずったのが床下のチェックと天井懐の確認でした。

まずキッチンの床下収納の内部確認ですが、台所用品が散乱していてその片づけから始めました。 不要なものを移動して床下の収納ボックスを取り外し、這いつくばって床下の確認ですが、長い間放置されていたので床面は誇りだらけで、衣服、特にズボンには大量のほこりが付いてしまいました。

ただ、室内は散らかっているとはいえ築年数は十年未満で比較的新しく、内部確認では特に問題は見当たりませんでした。
基礎コンクリートの状況は健全で、床組みなどの木造部分にも不朽や結露は見当たりません。

次は二階部分の天井点検口からの小屋裏のチェックです。
この部屋は主寝室に使ってたようで、八畳以上はありそうでしたが、そのぶん家具関係が相当に多量に放置されていました。
そのため脚立を建てるスペース確保からはじめなくてはなりませんでした。

脚立設置位置の確保のために不要なものを移動して、いよいよ点検口オープンですが、なんと点検口が開きません。
慌てましたが何とかドライバーでこじ開けて作業開始をして懐の確認を行いました、

天井裏にはグラスウールの断熱材が敷き詰められ、垂木や野地板には特に不朽や結露の兆候は見受けられませんでした。
構造部材を補強する羽子板ボルトや他の専用金物が多量に使用されていて、築年数の新しさを物語っていました。

この物件はフラット35Ｓで申請をするので、階段と浴室の手摺の設置が必要ですが、それも標準装備で設置されていました。
Ｓタイプで十分にクリアーです。

競売物件のため内部調査には難渋しましたが、住宅そのものの質はけっして悪くはありません。
お買い得物件といえるでしょう。

フラット35の現地調査では、マンションの場合では築年数が古くてもよっぽどのことがない限りほとんどＮＧになることはありませんが、戸建ての場合では古くなればなるだけＮＧの可能性が高まります。

まず一番はなんと言っても基礎の高さが不足するケースです。 築10年以上の物件では、通常では40センチ以上必要な基礎の高さが30センチに緩和されているにもかかわらずそれをクリアーできない場合があります。

マンションの場合では設計図と現地にはそれほどの差異は出来にくいですが、戸建ての場合では現設計図とおりに施工されるのは難しいと思われます。特に丘陵地の多い横浜や三浦半島にはその傾向が強いようです。　勾配のある敷地条件では設計ＧＬの設定ポイント一つで建物の高さはすぐに変わります。それが基礎の高さを確保できていない原因の一つでしょう。

次に多いのは、床下換気口の配置状況です。　通常では４ｍ未満に床下開港が必要ですが、
築１０年長の場合では５ｍに緩和されているにもかかわらず、基準をクリアーできない場合があります。

書類審査は問題ないものの、現地調査においてＮＧになってしまった戸建てではとても苦しい通知を余儀なくされます。
ようするにＮＧ通知です。この傾向は築年数が古くなるほど高まります。

事前の書類審査にＮＧがない場合に現地調査を行うのですが、その現地調査でＮＧが出た場合には、手数料は頂かないようにしています。 本来なら、事前の書類審査や現地調査の交通費など、実際に経費がかかっているのですが、フラットの適合証明の取得で初めてその物件の取引が成り立つことを思うと、商談が成立しない物件に対して手数料を要求しにくいのですね。

ここが苦しいところではありますが、適合証明といえども顧客第一ですからこのスタンスを貫いています。

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
詳しくはお問い合わせください。