フラット35 適合証明 戸建て

フラット３５の適合審査には、基本的に戸建てとマンションがあります。
それらは審査の確認事項やそのハードルの高さがそれぞれ異なります。
基本的に戸建ての場合ではマンションに較べて審査の確認事項が多く、そのためにハードルも高いといえるでしょう。 要するに、審査の過程においてＮＧになる可能性が高いのが戸建てといえます。 その傾向は築年数が古くなればなるほど高くなります。

審査はまず種類審査から始まります。
審査において必要な書類は
① 中古住宅適合証明申請書
② 中古住宅適合証明申請書類チェック リスト
③ 検査済み証の写し又は確認申請台帳記載証明書
④ 土地と建物の登記事項証明書
⑤ 接道状況がわかる書類（敷地測量図等）
⑥ 設計図書
⑦ 販売図面（パンフレット等）

上記の書類にてまずは一次審査として書類審査を行います。
もちろん上記の書類を用意できない場合には審査を行うことが出来ません。
それらの全ての書類提示が成され、書類審査においてパスした場合のみ現地調査に進むことが出来ます。

ただし、現地調査に進む前にヒアリングや写真等によって事前確認をする場合が有ります。
この部分の確認が出来なければ現地調査そのものが出来ないからです。 これには二つの項目が有ります。
ア　床下点検口があること（通常は床下収納で可）
イ　天井点検口があること
上記の二点の設置状況をヒアリング等により確認の後に現地調査を行います。

現地調査でもっともＮＧになりやすいことがあります。それは基礎の高さです。
書類審査では問題なく、現地調査において基礎の高さが確保できずにＮＧになったケースは多いです。 現在の建築基準法では45センチ以上となっておりますが、フラット35では40センチ以上あればＯＫです。

しかしこの45センチ以上という数字は現地調査においてはとてもハードルが高いのです。なぜかといえば、この45センチをクリアーできない案件が多いからです。
そこで住宅金融支援機構では、40センチとしています。でもその40センチでもこれをクリアーすることは容易ではありません。　そのまま40センチ以上の規定としていたら多くの物件が審査に不合格になってしまい、フラット35の制度は成り立たなくなってしまうでしょう。　
そこでさらに住宅金融支援機構では、築10年以上経過した物件については基礎の高さを30センチ以上に緩和しているのです。

ところが現地調査ではこの30センチでもクリアーできない物件が少なくありません。
その傾向は築年数が古くなればなるほど多くなります。 書類審査は問題なくパスし、現地調査においても他の項目については適合していても、この基礎の高さを確保できないばかりに泣く泣くＮＧにするケースも多いです。

フラット35の審査の場合、マンションでは設計図と現地が食い違うことはほとんどありません。
しかしながら戸建ての場合では確認申請の図面と実際に現地調査の結果が大きく異なる場合があります。

それは何故だと思いますか？

まず一つは、施工管理のプロセスにおいて設計監理が適切に行われていないことがあげられます。
マンション等集合住宅の設計監理では現場監理専門の設計事務所職員の存在があげられます。適切なタイミングで設計事務所職員が設計図どおりに施工が成されているかのチェックを行うことが大きいでしょう。

他の一つは、敷地条件にもよるところが大きいと思われます。 戸建て住宅の場合ではとても狭隘な敷地であったり、急傾斜でも立てていることが多いです。そうなると敷地の高低差における設計ＧＬの設定がとても難しくなり、所定の基礎の高さを確保できない要因になっていると思われます。

そのような理由から基礎の高さについては現地調査に入る前に仲介する会社の担当の方に念を押して確認してもらうことにしています。　
書類審査の段階での不合格通知よりも現地調査の後の不合格通知のほうが買主の方の落胆は大きいですし、マイナスの情報は出来るだけ早く伝えるべきと考えているからなのです。

フラット35の審査はとても専門的なことが多いですから、売買を依頼する仲介会社の担当者を始め、審査を行う設計事務所の技術者においても経験が必要です。　
不明な点や不安な点がありましたらご遠慮なくお問い合わせください。

フラット35を利用する場合では必ず住宅ローンを組むことになります。
せっかく長期固定金利のフラットなのに、国が認めている住宅ローン減税が
使えないことになったら、大損をします。

まれに仲介会社の営業マンでも意外と優遇税制のことを知らないことがあります。
「耐震基準適合証明」を取得しないままに登記をしたら、後戻りできません。
泣きを見ないためにも、登記前に必ず「耐震基準適合証明」を取得しておきましょう。

「耐震基準適合証明」の効果はは住宅ローン控除だけではありません。
登記費用減税・不動産取得税・固定資産税減税・地震保険の保険料割引など多くのメリットがあります。

当事務所では、「フラット35適合証明」と併せて「耐震基準適合証明」も取り扱っております。

「耐震基準適合証明」は新耐震への適合を証明するものですが、旧耐震でも条件付で証明書の発行が可能です。
詳しくはお問い合わせください。